用語解説：不動産の等価交換 | 大阪・堺市で不動産の鑑定評価なら不動産鑑定相談センター

不動産の等価交換

ここで云う等価交換とは、甲さん所有のA土地と乙さん所有のB土地がそれぞれ等価（価格が等しい）であった場合には税法上の優遇措置がとられていることをいいます。

一般的に同じ価値の物を交換した場合は、所謂物々交換ですからお金は動きません。
しかし、税法上は一旦土地を売り、その同じ価値分の土地を買ったとみなします。
つまり売った時に譲渡所得が生じるわけです。当然課税の対象になります。

しかし、理屈ではそうであっても実際には金銭のやり取りが無いので
納税はかなり困難です。
そこで、ある一定の要件を満たすことで譲渡は無かったこととみなされる特例が設けられています。

1. 交換しようとする資産が双方共に固定資産であること（棚卸資産は×）
2. 交換しようとする資産が１年以上所有していたものであること
3. 交換しようとする資産が同じ種類の資産である（土地←→土地、建物←→建物、土地←→借地権）
4. 交換時における資産の時価の差額がいずれか高いほうの20％を超えないこと。※以上4点はすべて満たす必要があります。
5. 同じ用途に使用すること（宅地←→宅地、居住用←→居住用）※これについては相手が用件を満たさなくても、当方が満たしていれば可。

以上5つの用件を満たす場合であるときは、譲渡はなかったものとみなされます。

5,000万円の土地建物を5,000万円の土地建物と交換したとしても判定は土地と土地、建物と建物という具合に別々に見ます。
したがって、例えば土地部分を見て譲渡益があると判断される場合は課税対象になります。

また、上記の他にも土地所有者がデベロッパーという開発業者に土地を提供しその土地に建った新しい不動産（マンションの場合が多い）の同じ価値分をゆずり受けるといった「等価交換方式」と云う土地活用方法もあります。