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代償分割(代償相続)での不動産の価格は?

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最近、代償分割(代償相続)をするための相続不動産の時価評価のご依頼を戴きました。

代償分割とは、一部の相続人が財産の現物を取得する代わりに、他の相続人に対して債務を負担する(金銭等を支払う)方法です。

相続財産が不動産の場合には、相続人の誰かが現物の不動産を取得し、他の相続人はその相続不動産の価格の相続における各自の持分に応じた金銭を、現物不動産を取得した相続人から貰うというのが一般的です。

このような時に、我々不動産鑑定士にご相談を頂戴することが良くあります。

一般の方には相続不動産の価格がわかりにくいようですね。

その原因は諸説いろいろあると思いますが、原因の一つは複数の不動産評価額の存在があると思います。

不動産を所有されている方のところへは毎年市町村役場から固定資産税の納税通知書が届くと思いますが、そこには所有不動産の固定資産税評価額が記載されています。

一般の方がご自分の所有する不動産の価格として把握しているのは、この固定資産税評価額だけと云っても良いでしょう。

この他には、相続時の相続税算定の基礎となる国税路線価に基づく評価額がありますが、この国税路線価に基づく評価額は、通常、固定資産税評価額より高い価格となっているはずです。

また、一般の不動産市場で流通している価格も、固定資産税評価額や国税路線価に基づく評価額とは異なります(通常は一般の不動産市場で流通している価格の方が高いですし、一般の方には流通価格(所謂「時価」)は把握できません。)。

では、不動産市場での流通価格を知ろうとして、最寄りの不動産仲介業者(不動産屋さん)に価格を聞きに行ったらどうなるでしょうか?

試しに行かれても良いと思いますが、多くの場合、不動産屋さんによって云われる価格は異なっていると思います。

何故なら、多くの不動産屋さんは自分自身が扱ったことがある経験や、自分の知り合いの業者さんが扱った物件の情報などによって、不動産の相場を身につけておられます。

そして、多くの不動産売買は、様々な事情(ローンが払えない、引越をする、相続税が払えない、親が亡くなって要らなくなった、etc・・・)によって取引されていますので、お隣の物件であっても全く違った価格で取引されるケースも多々あります。

ですので、個々の不動産屋さんによって、それぞれ同じ地域内にある不動産であっても、違った相場感を持っておられるケースが多いのです。

このように、それぞれの評価額が異なり、不動産屋さんによっても相場感が異なることがあるために、代償分割の前提となる相続不動産の価格がいったいいくらなのか?が非常に分かりにくいという問題があります。

代償分割(代償相続)においては、不動産を取得する相続人の立場からみれば、相続不動産の価格は出来るだけ低い方が良いでしょうし、持分割合に相当する金銭を貰う方の立場からすれば、相続不動産の価格は出来るだけ高い方が良いでしょう。

そんな利害関係から、相続が争続に発展し、係争事件に発展することも多々あります。

我々不動産鑑定士は、常に出来るだけ多くの不動産取引情報を入手し、最も平準化され、且つ公正中立で、適正な不動産価格を評価することができる専門職業家です。

相続が争続とならないように、相続人間で良く相談し、公正中立で適正な相続不動産の評価ができる不動産鑑定士にご相談戴ければと思います。

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